A norma del Codice Civile, mediatore è “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza” (art. 1754 с.с.).
La caratteristica più evidente di tale figura è quindi quella dell’imparzialità: ovvero l’indipendenza sia dal venditore, sia dall’acquirente.
Il diritto principale del mediatore è quello di ottenere il compenso per l’attività svolta: quando l’affare viene concluso grazie al suo intervento, egli ha dunque diritto a vedersi liquidata la provvigione (art. 1755 c.c.), tipicamente sia dal venditore, sia dall’acquirente, in genere calcolata in una percentuale sul valore dell’affare.
Il diritto alla provvigione matura dunque quando la proposta d’acquisto viene accettata dal venditore o le parti sottoscrivono il contratto preliminare, e non – come comunemente si pensa – al rogito: il ruolo del mediatore è infatti finalizzato non alla vendita dell’immobile, ma alla creazione del rapporto giuridico tra le parti, che interviene con l’accordo e indipendentemente dal perfezionamento della compravendita.
Il principale dovere del mediatore è invece quello di “comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso” (art. 1759 c.c.): specificazione, per il contratto di mediazione, del generale dovere contrattuale di buona fede e correttezza.
Il dovere di informativa si estende a tutte le questioni che possono determinare le parti alla conclusione dell’affare.
In quest’ottica, l’agente deve quindi fare verifiche minime di tipo tecnico/giuridico (atti di provenienza, visure catastali e ipotecarie, etc.); comunicare alle parti circostanze note o conoscibili relative all’immobile (irregolarità, difformità, abusi, etc.); non dare informazioni non verificate o incomplete.
Tali principi sono oggi radicati in giurisprudenza: “il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell’adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico – giuridica … allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato…; cosicché, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente” (Cass. Civile, ordinanza n. 784/2020).
Nello specifico, non rientra “tra gli obblighi del mediatore quello di assumere particolari informazioni o di effettuare indagini e controlli presso la p.a. sulla regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile” (Cass. Civile, n. 17385/2023); e quanto alla “verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità … esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili” (Cass. Civile, n. 4415/2017).
Il mediatore risponde dunque (cioè è tenuto a risarcire la parte danneggiata) se, di eventuali circostanze in astratto idonee a compromettere l’affare, era a conoscenza, ma le ha sottaciute per favorire la conclusione dell’affare; oppure avrebbe potuto averne conoscenza usando la diligenza professionale.
Avvocato Pedol 
Lascia un commento