Nell’attuale momento storico, in cui è possibile fruire di diversi bonus edilizi e, per altro verso, il settore degli affitti è diventato particolarmente problematico, sempre più clienti proprietari di appartamenti locati mi chiedono di liberare anzitempo i loro immobili, azionando la norma secondo cui i conduttori dovrebbero rilasciare l’appartamento entro 6 mesi dalla ricezione della diffida con cui il locatore abbia comunicato di dover eseguire sul medesimo lavori di ristrutturazione.

Purtroppo, una tale norma non esiste e la ricostruzione appena riportata deriva da una lettura imprecisa della legge, evidentemente avallata da blog non professionali e propagata dal passaparola.

In verità, l'art. 3, co. 1 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 (“Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”) consente semplicemente di impedire il rinnovo per il secondo periodo obbligatorio (quadriennio nel caso di contratti “4+4”, biennio nel caso di contratti “3+2”), in presenza delle seguenti condizioni:

“... d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori; e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso”.

In altri termini, al locatore è data facoltà di liberare l’immobile eccezionalmente al termine della prima scadenza quando il condominio (non la singola unità abitativa!) sia in rovina e debba essere ricostruito, oppure quando lo stesso debba essere integralmente ristrutturato o trasformato, e la presenza del conduttore possa aggravare lo svolgimento dei lavori.

In tali soli casi, il locatore è tenuto a comunicare al conduttore il diniego del rinnovo del contratto con lettera raccomandata a.r., o con p.e.c., con un preavviso di 6 mesi sulla scadenza.

Attenzione peraltro a non esercitare illegittimamente la facoltà di disdetta sopra citata: il locatore rischia infatti, a norma del co, 3 della norma, di dover risarcire il conduttore con una somma non inferiore a 36 mensilità dell'ultimo canone di locazione.

Fino al 2017, la possibilità di avere, in ambito di società a responsabilità limitata, pacchetti di quote dotate di diritti differenziati era  impedita dal tenore letterale dell'art. 2468, co. 2 c.c., a norma del quale "i diritti sociali spettano ai soci in misura proporzionale alla partecipazione da ciascuno posseduta".

L'art. 26 del Decreto Legge n. 179/2012, come modificato dal Decreto Legge n. 50/2017, ha introdotto tuttavia una deroga a detta previsione, disponendo al co. 2 che "l'atto costitutivo della PMI costituita in forma di società a responsabilità limitata può creare categorie di quote fornite di diritti diversi e, nei limiti imposti dalla legge, può liberamente determinare il contenuto delle varie categorie anche in deroga a quanto previsto dall'articolo 2468, commi secondo e terzo, del codice civile"; e al co. 3 che "l'atto costitutivo della società di cui al comma 2, anche in deroga dall'articolo 2479, quinto comma, del codice civile, può creare categorie di quote che non attribuiscono diritti di voto o che attribuiscono al socio diritti di voto in misura non proporzionale alla partecipazione da questi detenuta ovvero diritti di voto limitati a particolari argomenti o subordinati al verificarsi di particolari condizioni non meramente potestative".

Per l'effetto, attualmente anche nelle s.r.l., così come avveniva già da prima nelle s.p.a. (cfr. art. 2348 c.c.), possono essere create categorie di quote che prevedono "diritti diversi", cioè non necessariamente proporzionali alle quote possedute.

La Finanziaria 2023 e il D.L. aiuti-quater hanno apportato alcune modifiche al Superbonus precedentemente applicabile ai contesti condominiali.

Anzitutto, l'agevolazione si è ridotta al 90%: per ottenere il beneficio nella misura del 110% prima consentita, è infatti necessario aver deliberato l'esecuzione dei lavori, o aver presentare la c.i.l.a.s. o il permesso di costruire, entro il mese di novembre 2022; dal 2024, peraltro, la misura si ridurrà al 70% e dal 2025 al 65%.

La condizione per la fruizione del vantaggio è il miglioramento di almeno due classi energetiche.

I lavori trainanti sono l'isolamento termico minimo del 25% della superficie esterna (tetto incluso), l'installazione di nuove pompe di calore e gli interventi antisismici, mentre quelli trainati sono l'installazione di infissi nuovi, domotica, fotovoltaico, colonnina per auto elettriche, nonchè l'abbattimento delle barriere architettoniche.

Per quanto riguarda le maggioranze necessarie in assemblea per decidere validamente circa l'esecuzione degli interventi e le questioni connesse (ad esempio, la richiesta di finanziamenti), le deliberazioni sono valide se approvate dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le modifiche apportate dalla c.d. “Riforma Cartabia” alla materia della licenza e dello sfratto per finita locazione sono due, la prima sostanziale e la seconda di mero coordinamento sistematico.

Anzitutto, innovando l’art. 657 c.p.c., si è voluta estendere l'applicabilità del procedimento di licenza per finita locazione (comma 1) e di sfratto (comma 2) ai contratti di comodato di immobile e di affitto di azienda.

Nello specifico, la norma novellata affianca ai soggetti nei cui confronti erano in precedenza esperibili tali procedimenti (il conduttore, l’affittuario coltivatore diretto, il mezzadro e il colono) il “comodatario di beni immobili” e “l'affittuario di azienda”.

In secondo luogo, si è voluto coordinare l'art. 663 c.p.c. alle modifiche apportate dalla Riforma in tema di apposizione della formula esecutiva - passaggio venuto meno con l’innovazione dell’art. 475 c.p.c..

La versione in precedenza vigente dell’art. 663 c.p.c. stabiliva che “se l’intimato non comparisce o comparendo non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l’apposizione su di essa della formula esecutiva”.

Il nuovo art. 663 c.p.c. è stato pertanto adeguato alla sopravvenuta non necessità, nell’esecuzione di uno sfratto, dell’apposoizione della formula esecutiva e prevede oggi che “se l’intimato non compare o comparendo non si oppone, il giudice convalida con ordinanza esecutiva la licenza o lo sfratto”.

A norma dell’art. 337 sexies del Codice Civile, “il godimento della casa familiare a seguito della separazione dei coniugi è attribuito tenendo prioritariamente conto dell’interesse dei figli … il diritto al godimento della casa familiare viene meno nel caso che l’assegnatario non abiti o cessi di abitare stabilmente nella casa familiare o conviva more uxorio o contragga nuovo matrimonio”.

Parrebbe dunque che l’instaurazione di una nuova relazione da parte del genitore assegnatario della casa familiare debba comportare automaticamente la revoca dell’assegnazione stessa.

Sennonchè, alcune pronunce emesse a partire dal 2008 (dapprima della Corte Costituzionale e in seguito della Corte di Cassazione) hanno interpretato il dato letterale - apparentemente indiscutibile - dell’art. 337 sexies c.c. valorizzando il fine dell’istituto dell’assegnazione della casa familiare, ovvero “l’interesse dei figli”: interesse che dev’essere salvaguardato in modo “preminente”, essendo la casa familiare l’habitat naturale nel quale essi hanno diritto di crescere anche dopo l’insorgere del conflitto coniugale.

Su questo solco, le successive sentenze di merito e di legittimità hanno invariabilmente ritenuto che l’assegnazione al genitore collocatario del figlio minorenne della casa familiare è dettata dall’esclusivo interesse della prole, e risponde all’esigenza di conservare tale casa in quanto centro degli affetti, degli interessi e delle consuetudini in cui si esprime la vita familiare; tale assegnazione non può, pertanto, essere revocata per il solo fatto che il genitore collocatario vi abbia intrapreso una convivenza more uxorio, essendo la relativa statuizione subordinata esclusivamente a una valutazione di rispondenza all’interesse del minore.

In altri termini, il diritto ad abitare la casa familiare non si perde per il solo fatto che il genitore beneficiario ospiti il nuovo partner, dovendo piuttosto il giudice valutare se tale convivenza sia o meno contraria all’interesse dei minori (è diseducativa? Favorisce la maggiore serenità della prole?); solo in caso affermativo, il Tribunale potrà disporre la revoca dell’assegnazione della casa familiare.

Il diritto dell’agente a percepire le provvigioni da parte del preponente sorge (c.d. momento acquisitivo) quando l’affare è stato concluso per effetto del suo intervento (art. 1748, co. 1 c.c.: in genere, con la stipula dell’ordine); esclusi i casi eccezionali in cui egli è responsabile per il mancato rispetto delle previsioni contrattuali da parte del cliente (“star del credere”, abolito in esecuzione della L. n. 526/1999, salvo quanto previsto dall’art. 1746, co. 3 c.c.), le provvigioni gli spettano dunque a prescindere dall'esito di detti affari, e in particolare indipendentemente da eventuali patologie (ad esempio, non esecuzione del contratto) cui abbia condotto l'eventuale inadempimento del cliente (tipicamente, il mancato pagamento del prezzo).

Il momento in cui esse sono esigibili è invece indicato dall’art. 1748, co. 4 c.c. in quello in cui il preponente ha eseguito la propria prestazione (solitamente, la consegna del prodotto), e comunque non oltre il momento in cui il cliente avrebbe dovuto eseguire la prestazione qualora il preponente avesse eseguito la propria.

Le più recenti pronunce di merito ritengono che la fattura elettronica costituisca titolo di per sé idoneo all’emissione del decreto ingiuntivo, senza che vi sia necessità di procurarsi - e di dimettere nel giudizio monitorio - “gli estratti autentici delle scritture contabili … bollate e vidimate nelle forme di legge e regolarmente tenute”.

La ratio di tale orientamento, attualmente maggioritario, è presto spiegata: poiché il Sistema di Interscambio genera documenti informatici autentici e immodificabili, che costituiscono non semplici copie, bensì duplicati informatici del tutto indistinguibili dagli originali, il D.Lgs. n. 127/2015 prevede che i soggetti tenuti a emettere fattura elettronica siano esonerati dall’obbligo di annotare la stessa nei registri; in ragione di un tanto, sarebbe del tutto illegittimo onerarli ugualmente di produrre detti registri onde ottenere il provvedimento di ingiunzione.

All'atto pratico, quanto sopra si traduce nella possibilità di predisporre il ricorso per decreto ingiuntivo in modo più rapido e meno oneroso, non essendo più necessario richiedere e ottenere l’estratto autentico notarile delle scritture contabili e sostenere i relativi costi: sarà sufficiente produrre il file delle fatture elettroniche inviate e delle ricevute del S.d.I in formato .xml e pdf.

E’ noto che, alla prima udienza della procedura di sfratto per morosità, il conduttore moroso può chiedere, a norma dell’art. 5, L. 27.7.1978, n. 392, il cosiddetto “termine di grazia”: tale istituto ha la finalità di garantirgli un ulteriore periodo (non superiore a 90 giorni) per sanare il proprio debito, qualora egli deduca comprovate difficoltà nell'adempiere la propria obbligazione.

Spetta al Giudice stabilire se concedere tale beneficio: in caso positivo, egli fisserà un’ulteriore udienza per verificare se la morosità persiste – e in tal eventualità convaliderà lo sfratto - ovvero se l’insoluto è stato sanato - con conseguente estinzione del procedimento.

Ci si chiede peraltro cosa accade qualora, decorso il termine di grazia, il debito sia stato sanato solo parzialmente: la risposta è che il Giudice non può valutare la gravità o tenuità dell’inadempimento e di pronunciarsi su tali basi; pertanto, anche qualora permanga un insoluto di importo contenuto, egli dovrà necessariamente pronunciare la convalida dello sfratto e la risoluzione del contratto di locazione.

E' bene infine precisare che, tra gli importi da saldare integralmente - a pena di convalida dello sfratto - entro la scadenza del termine di grazia, rientrano non solo i canoni scaduti, ma anche gli interessi legali e le spese di giudizio liquidate dal Giudice nel verbale d'udienza.

In un contratto di locazione, il conduttore è tenuto a eseguire l’ordinaria manutenzione dell’immobile, dovendo “osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto”, come previsto dall’art. 1587 c.c..

Il mancato adempimento di tale obbligazione comporta automaticamente la possibilità per il locatore di risolvere il contratto solamente qualora un tanto sia previsto contrattualmente, mediante clausola risolutiva espressa.

In mancanza, il locatore potrà agire per ottenere la liberazione del bene solamente laddove, a seguito della mancata ordinaria manutenzione prestata dal conduttore, vi sia stata una “alterazione delle caratteristiche dell'immobile o un suo degrado frutto non del normale passaggio del tempo ma di un uso improprio di esso tali da renderlo inutilizzabile per la destinazione impressagli dal locatore e per la quale lo stesso è stato preso in locazione” (Cass. Civile, 28.7.2014. n. 17066); alterazione che dovrà essere accertata dal Giudice di merito.

Peraltro, “qualora il bene venga restituito in condizioni deteriori tali da rendere necessarie modifiche e miglioramenti al locatore, il conduttore sarà tenuto al risarcimento del danno” (Cass. Civile, 18.7.2016, n. 14654).