Locazioni – diniego del rinnovo per lavori di ristrutturazione

Nell’attuale momento storico, in cui è possibile fruire di diversi bonus edilizi e, per altro verso, il settore degli affitti è diventato particolarmente problematico, sempre più clienti proprietari di appartamenti locati mi chiedono di liberare anzitempo i loro immobili, azionando la norma secondo cui i conduttori dovrebbero rilasciare l’appartamento entro 6 mesi dalla ricezione della diffida con cui il locatore abbia comunicato di dover eseguire sul medesimo lavori di ristrutturazione.

Purtroppo, una tale norma non esiste e la ricostruzione appena riportata deriva da una lettura imprecisa della legge, evidentemente avallata da blog non professionali e propagata dal passaparola.

In verità, l’art. 3, co. 1 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 (“Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”) consente semplicemente di impedire il rinnovo per il secondo periodo obbligatorio (quadriennio nel caso di contratti “4+4”, biennio nel caso di contratti “3+2”), in presenza delle seguenti condizioni:

“… d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori; e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso”.

In altri termini, al locatore è data facoltà di liberare l’immobile eccezionalmente al termine della prima scadenza quando il condominio (non la singola unità abitativa!) sia in rovina e debba essere ricostruito, oppure quando lo stesso debba essere integralmente ristrutturato o trasformato, e la presenza del conduttore possa aggravare lo svolgimento dei lavori.

In tali soli casi, il locatore è tenuto a comunicare al conduttore il diniego del rinnovo del contratto con lettera raccomandata a.r., o con p.e.c., con un preavviso di 6 mesi sulla scadenza.

Attenzione peraltro a non esercitare illegittimamente la facoltà di disdetta sopra citata: il locatore rischia infatti, a norma del co, 3 della norma, di dover risarcire il conduttore con una somma non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione.